了解你的海外物業投資

各處鄉村各處例，你除了要熟悉當地物業市場之外，亦要了解當地對外國人買賣或出租物業的法例和規管，如有需要就要諮詢獨立的法律意見。另外，你亦要考慮以下事情:

• 貨幣匯價：當地貨幣對港元的匯價走勢，將影響你的海外置業成本及投資回報。
• 稅務：各國有不同的稅制，你要熟悉當地就買賣物業的稅項，有些國家會有物業增值稅，亦會就非當地人買賣物業抽稅。當地的稅務政策也可能會不時改變。
• 按揭貸款：如果你需要借錢置業，尋找可為你海外置業承造按揭的銀行，比較不同銀行的按揭成數、息率、還款期，以及可以選擇的貸款貨幣。
• 遺產安排：如你的海外物業將成為你遺產的一部分，你應了解當地的遺產法例及稅項。
• 現樓或樓花：購買樓花(即未建成的物業)可能會得到發展商的一些額外優惠，但風險亦會較高。由於你未必可以經常實地視察物業的興建情況，購買海外樓花的風險會更高。事實上，媒體不時報導有海外樓花項目「爛尾」，或項目落成後貨不對辦的個案。

有些海外物業投資項目，性質上並非為單純的物業買賣，而有可能是集體投資計劃，向本港公眾銷售集體投資計劃會受到證券及期貨條例的規管。

在一般的物業投資中，當你購入物業後，你應該有管理物業的日常控制權，例如決定是否出租物業，租給誰人和釐定租金等。然而，如有關的物業投資屬於集體投資計劃，你就不會有管理物業的日常控制權，你和其他投資者的物業單位的日常管理和租賃事務可能會由項目營運者統一處理。另外，你所得到的租金收入有可能並非來自你所擁有的單位，而可能是匯集整幢物業的收入後分派。一些酒店、服務式住宅、學生宿舍和商場的投資項目，由於性質上需要由他人代投資者管理，會有較高機會屬於集體投資計劃。

一般而言，集體投資計劃必須經由持有證監會牌照或註冊的中介人銷售。未得到證監會認可的集體投資計劃只可售給專業投資者或根據證券及期貨條例下的其他豁免來銷售。你可以參閱「何謂集體投資計劃？」一文，以了解更多的資料。

本港的監管機構原則上可能無權力規管海外的交易活動，例如《地產代理條例》只規管地產代理所處理的本港物業交易，海外的物業買賣一般不受該條例所規管。至於證監會在規管涉及海外計劃營運者和海外物業的集體投資計劃方面，亦可能會有相當大的限制。你在投資海外物業時要格外謹慎，因為如出現任何問題和糾紛，本港的監管機構未必可以提供協助。

投資於涉及海外物業的集體投資計劃受到的保障非常有限，投資者或會蒙受重大損失。