抵押物业前 认清贷款公司及中介人
近年一些财务公司的宣传广告声称可以提供物业贷款，帮助市民偿还高息贷款、重组债务或套现，亦有些中介人游说业主将物业抵押予财务公司申请贷款。你须特别留意此类宣传广告，因为财务公司或中介人可能会收取高昂的利息及费用，令你债台高筑，甚至因为无法清还债务而失去所抵押的物业！
消费者委员会不时接到一些有关楼宇按揭及转按业务营商手法和价格争议等的投诉。亦有关注团体指出，近年收到关于财务公司物业借贷及中介费用等问题的求助个案及相关投诉持续增加。
事实上，相信不少市民曾通过不同媒介接触到财务公司的宣传广告，更可能收过声称是某银行或财务公司职员的来电，邀请他们申请包括各类按揭相关的贷款。这些来电者可能是中介人，其目标客人多数是持有物业，包括私人楼宇、居者有其屋（居屋）、自置公屋，他们本身可能有债务或应急资金周转问题，故有转按或加按套现的需要。
常见的招揽借贷手法
有些中介人会以各种方法令目标客人相信，如果他们将手头上的物业抵押，便可以在短时间内以优惠的条款获取财务公司的贷款，以偿还卡数或其他高息贷款。招揽手法可能包括在广告中声称或强调：
- 如客人属居屋业主，可抵押并未补地价的物业
- 申请贷款时无需楼契或屋契作抵押
- 无需申请人入息证明
- 无需审查申请人信贷纪录
- 可抵押联名持有的物业而无需通知另一位业主
- 若不成功安排客人取得贷款，将不会收取费用
这些贷款可能涉及高昂的利息及不同名目的中介人费用。部分贷款申请人往往在签署了合约之后方意识到要支付各种收费，因而引起争议。
抵押物业借贷反加深债务问题
贷款申请人委任中介人将贷款申请转介至财务公司，并抵押自己的物业，过程中或遇上不同情况，其中包括：
- 声称是某银行或大型财务公司职员的中介人表示可以安排申请人以低息贷款，然后又指申请人的信贷纪录评级较低，因而转介他们通过其他中介公司申请。如是者，过程中或涉及多个中介人，申请人支付了多次中介费。
- 一些个案的事主本来尚有能力偿还债务，但经中介人游说后决定申请贷款。中介公司职员会声称办理银行物业贷款手续需时，建议事主先向其他财务公司借贷，以应付原先欠下的债项及中介费，作为短期过渡措施。
- 一些个案的中介人亦就查询信贷纪录、评估债务、寻找律师等收取若干金额的费用。
- 即使贷款申请人最终撤回申请，仍被中介公司透过收数公司、发律师信或入禀法院进行民事索偿等方式向他们追讨中介费，中介人亦可能同时向土地注册申请将用作抵押的物业钉契。
- 有些签署委任贷款中介人的合约并支付了中介费的申请者，并没有获财务公司贷款，而负责转介的中介人则不知所踪。
- 有市民接获自称银行职员者的来电，要求立即偿还整笔按揭贷款，同时表示可协助他们取得低息贷款，藉此收取手续费。
- 有居屋业主收到使用类似香港房屋委员会标志信笺但实质是由中介公司发出的警告信，指其因非法借贷而触犯《房屋条例》，可被检控或收回单位，表示可向其提供贷款以整合债务。
有关贷款中介人投诉个案所涉及的收费由港币数万元（贷款额数十万元）至近百万元（贷款额数百万元）不等。由于中介费高昂，贷款申请者的总借贷额像雪球般越滚越大，甚至以倍数增加。
以转按或加按借贷须审慎而行
决定是否借钱之前，你应问自己一些基本问题，例如借贷是否解决其债务问题的最佳方法？自己是否有能力偿还债项？若果有需要借贷，你应该
- 比较市场上不同借贷方案，例如私人贷款、透支、物业加按等，选择最适合个人情况的贷款
- 尽量选择向受香港金融管理局（金管局）监管的认可机构（即持牌银行、有限制牌照银行及接受存款公司），或信誉良好的持牌放债人，直接提出贷款申请，并亲自到这些机构查询
- 选择贷款不要单看贷款利率（interest rate），而应留意及比较市场同类贷款的实际年利率，因为在计算实际年利率（annualised percentage rate-APR）时，受金管局监管的持牌银行、有限制牌照银行和接受存款公司，其附属机构及受其控制的联营公司须按规定将所有涉及提供贷款的有关收费及费用一并计算在内（但并不包括逾期还款手续费／利息及提早偿还手续费等费用）。
- 考虑其他因素，例如利息是固定或浮动，及还款年期等
认清贷款利弊、风险和权利
若须将物业抵押予财务公司方有机会取得贷款的话，你应：
- 细阅合约条文，衡量所支付总利息开支及所有费用以换取所提供的优惠、回赠等，是否物有所值
- 留意各项费用的细节，例如会否征收手续费、提早偿还手续费、逾期还款手续费，及取消合约费用等
- 评估中介费以外的第三方费用，例如支付予物业估值师、律师的费用等
- 衡量能否承担一旦无力还款，物业会被财务公司接收的风险，特别是所抵押的物业是自己的居所
透过中介公司申请物业贷款的须知
若必须与中介公司订立合约方可获转介至财务公司借贷，在签约前应该小心衡量有关透过中介公司取得贷款的利弊、风险和享有的权利。
- 若中介人声称是代表或来自某家银行、财务公司甚至政府部门或公共机构等，应联络有关机构核实其真确性
- 要求中介公司在合约订明，有关申请将会转介至哪一家银行或财务公司并提供牌照号码、转介程序，及有关银行或财务公司审批贷款申请需时多久
- 如中介公司会否收取任何费用，申请人应保持警惕，并要求对方在合约列明中介费金额、所涵盖的服务、收费结构、计算方法及还款期等
- 如贷款申请转介服务涉及其他中介公司并会征收费用的话，应要求在合约中详列该等公司的资料及收费
- 了解清楚合约有否订明中介人会保证申请人可以获批有关贷款、贷款金额及利息；一旦贷款申请全部被拒、部份被拒、以较高利息批出、超过预计时间仍未获批准或合约被终止的话，客人是否仍要支付中介费；如仍要支付中介费的话，合约应注明在以上各种情况下所须支付的金额
- 持牌放债人与客人订立还款协议／支付利息协议后7天内，须书面拟备载有该协议所有条款的摘记／备忘录，并在贷款前由客人亲自签署及取得文件副本，否则不得强制执行该协议
- 中介人有可能在客人收取贷款时，直接扣除中介费后才将贷款余额交予客人。故客人应要求在合约列明中介费须于何时及以何种方式支付，而付款时切记要求或保留所有相关文件作纪录
有需要时应寻求援助
总的而言，如需申请贷款，你必须完全明白借贷条款及个人在交易中的权利和责任，否则不要签署任何文件。受债务问题困扰的人士则应寻求专业人士如会计师或社工协助。
即使你没有物业，也要提醒身边的人，尤其是长者。若收到陌生人来电游说他们转按、加按物业借贷时，一定要三思及与他们信得过的人商量。
更多资料
- 何谓「物业贷款」、二按、转按、加按套现？
财务公司的广告常用「物业贷款」（property loan）一词。你须留意，所谓「物业贷款」泛指与物业有关的贷款，可能包括以物业作抵押的个人贷款或者物业按揭贷款等，而不同机构所指的「物业贷款」，意思未必一样。
二按（second mortgage）：业主向一间银行或财务机构以物业作抵押取得贷款(即一按)以外，再向其他机构，例如发展商或另外一间财务机构，以同一物业抵押借取额外贷款，即二按。
转按（refinancing）：物业的按揭由一间银行或财务机构提供，转由另一间财务机构提供。
加按套现（cash-out refinancing）: 若业主向银行或财务机构借取的按揭贷款未偿还余额低过该银行或财务机构向有关业主提供按揭贷款的最高限额 （例如业主买入楼宇一段时间，并已偿还部份按揭贷款），业主于是可向该银行或财务机构申请增加按揭贷款金额。银行批核加按前，主要考虑当时楼价、业主的还款纪录和能力及加按的金额等因素。以首次置业人士的物业为例，通常加按后的总借贷额仍低于楼价估值的六成。
以一个买入价为600万元的首置物业为例，假设业主买入楼宇若干年后共偿还了60万元按揭贷款的本金，加上首期240万元，仍欠银行300万元。期间楼宇升值至680万元，如果业主将楼宇加按，能够套现的最高金额为：
估计楼价 x 60% - 原按揭欠款余额
= 680万元x 60% - 300万元
= 408万元 – 300万元
= 108万元现时，公众可以透过土地注册处「按揭注册摘要月志」查阅有敍造按揭纪录的物业的资料，例如按揭金额及提供按揭的银行及／或财务公司。
- 资助房屋业主加按物业有何须注意的事项？
根据《房屋条例》，在5年转让限制期内，或在该限制期过后而未补地价的情况下，资助房屋单位（例如居屋／私人机构参建居屋计划、租者置其屋计划）的业主不得将单位出售、出租、按揭或以任何方式转让或放弃拥有权。因此，若中介公司游说将资助房屋单位加按的话，业主必须先了解资助房屋加按的要求。
- 如果打算在限制期内，或在限制期过后但在完成补地价之前把单位按揭／重新按揭（加按），必须事先获得房屋署署长批准，而署长在给予批准时，会按情况订出条件，而业主必须遵守
- 只有当业主经济有困难，并急需一笔款项应付一些意料之外的个人或家庭开支时，把单位加按的申请才会获批准。应可获批准的原因包括：筹措医药费；家庭成员的教育费；殓葬费；业主因离婚／分居而致需向配偶付还楼价或支付赡养费；业主因生意出现财政困难，以致难以应付开支。其他原因（例如个人财务问题），则须根据个别情况考虑
- 在加按获得批准后，业主须自行向根据《银行业条例》领有牌照或注册的银行或接受存款公司申请加按
- 业主须将填妥的申请表及通知书连同手续费和申请原因，以及单位首次按揭尚欠贷款的证明文件，交回所属屋苑的租约事务管理处
50岁或以上的资助房屋单位业主如欲补还地价，可考虑香港按揭证券有限公司推出的补价易贷款保险计划，详情请参阅香港按揭证券有限公司网页。
- 香港有哪些主要信贷来源？
信贷来源 业务性质 规管 持牌银行 业务范围涵盖各种个人信贷服务，包括信用卡、按揭及私人贷款 受香港金融管理局按《银行业条例》监管 有限制牌照银行 有些有限制牌照银行亦有提供个人信贷服务 接受存款公司 - 大部分由银行拥有或与银行有联系，主要从事私人消费信贷及证券等业务
- 只可接受10万港元或以上，最初存款期最少为三个月的存款持牌放债人 - 服务对象包括信用评分较低或基于其他原因而不合资格向银行或接受存款公司借贷的人士
- 利息或会高于银行及接受存款公司，但贷款批核时间可能较快，亦未必太看重借款人的信用记录- 必须持有放债人牌照，领牌事宜及放债交易受《放债人条例》规管
- 放债人的广告须以显着的方式展示其名称及牌照号码，而贷款利息须按指明方式计算，并以年息百分率显示
