抵押物業前 認清貸款公司及中介人

近年一些財務公司的宣傳廣告聲稱可以提供物業貸款，幫助市民償還高息貸款、重組債務或套現，亦有些中介人游說業主將物業抵押予財務公司申請貸款。你須特別留意此類宣傳廣告，因為財務公司或中介人可能會收取高昂的利息及費用，令你債台高築，甚至因為無法清還債務而失去所抵押的物業！

消費者委員會不時接到一些有關樓宇按揭及轉按業務營商手法和價格爭議等的投訴。亦有關注團體指出，近年收到關於財務公司物業借貸及中介費用等問題的求助個案及相關投訴持續增加。

事實上，相信不少市民曾通過不同媒介接觸到財務公司的宣傳廣告，更可能收過聲稱是某銀行或財務公司職員的來電，邀請他們申請包括各類按揭相關的貸款。這些來電者可能是中介人，其目標客人多數是持有物業，包括私人樓宇、居者有其屋（居屋）、自置公屋，他們本身可能有債務或應急資金周轉問題，故有轉按或加按套現的需要。

常見的招攬借貸手法

有些中介人會以各種方法令目標客人相信，如果他們將手頭上的物業抵押，便可以在短時間內以優惠的條款獲取財務公司的貸款，以償還卡數或其他高息貸款。招攬手法可能包括在廣告中聲稱或強調：

• 如客人屬居屋業主，可抵押並未補地價的物業
• 申請貸款時無需樓契或屋契作抵押
• 無需申請人入息證明
• 無需審查申請人信貸紀錄
• 可抵押聯名持有的物業而無需通知另一位業主
• 若不成功安排客人取得貸款，將不會收取費用

這些貸款可能涉及高昂的利息及不同名目的中介人費用。部分貸款申請人往往在簽署了合約之後方意識到要支付各種收費，因而引起爭議。

抵押物業借貸反加深債務問題

貸款申請人委任中介人將貸款申請轉介至財務公司，並抵押自己的物業，過程中或遇上不同情況，其中包括：

• 聲稱是某銀行或大型財務公司職員的中介人表示可以安排申請人以低息貸款，然後又指申請人的信貸紀錄評級較低，因而轉介他們通過其他中介公司申請。如是者，過程中或涉及多個中介人，申請人支付了多次中介費。
• 一些個案的事主本來尚有能力償還債務，但經中介人游說後決定申請貸款。中介公司職員會聲稱辦理銀行物業貸款手續需時，建議事主先向其他財務公司借貸，以應付原先欠下的債項及中介費，作為短期過渡措施。
• 一些個案的中介人亦就查詢信貸紀錄、評估債務、尋找律師等收取若干金額的費用。
• 即使貸款申請人最終撤回申請，仍被中介公司透過收數公司、發律師信或入禀法院進行民事索償等方式向他們追討中介費，中介人亦可能同時向土地註冊申請將用作抵押的物業釘契。
• 有些簽署委任貸款中介人的合約並支付了中介費的申請者，並沒有獲財務公司貸款，而負責轉介的中介人則不知所踪。
• 有市民接獲自稱銀行職員者的來電，要求立即償還整筆按揭貸款，同時表示可協助他們取得低息貸款，藉此收取手續費。
• 有居屋業主收到使用類似香港房屋委員會標誌信箋但實質是由中介公司發出的警告信，指其因非法借貸而觸犯《房屋條例》，可被檢控或收回單位，表示可向其提供貸款以整合債務。

有關貸款中介人投訴個案所涉及的收費由港幣數萬元（貸款額數十萬元）至近百萬元（貸款額數百萬元）不等。由於中介費高昂，貸款申請者的總借貸額像雪球般越滾越大，甚至以倍數增加。

以轉按或加按借貸須審慎而行

決定是否借錢之前，你應問自己一些基本問題，例如借貸是否解決其債務問題的最佳方法？自己是否有能力償還債項？若果有需要借貸，你應該

• 比較市場上不同借貸方案，例如私人貸款、透支、物業加按等，選擇最適合個人情況的貸款
• 儘量選擇向受香港金融管理局（金管局）監管的認可機構（即持牌銀行、有限制牌照銀行及接受存款公司），或信譽良好的持牌放債人，直接提出貸款申請，並親自到這些機構查詢
• 選擇貸款不要單看貸款利率（interest rate），而應留意及比較市場同類貸款的實際年利率，因為在計算實際年利率（annualised percentage rate-APR）時，受金管局監管的持牌銀行、有限制牌照銀行和接受存款公司，其附屬機構及受其控制的聯營公司須按規定將所有涉及提供貸款的有關收費及費用一併計算在內（但並不包括逾期還款手續費／利息及提早償還手續費等費用）。
• 考慮其他因素，例如利息是固定或浮動，及還款年期等

認清貸款利弊、風險和權利

若須將物業抵押予財務公司方有機會取得貸款的話，你應：

• 細閱合約條文，衡量所支付總利息開支及所有費用以換取所提供的優惠、回贈等，是否物有所值
• 留意各項費用的細節，例如會否徵收手續費、提早償還手續費、逾期還款手續費，及取消合約費用等
• 評估中介費以外的第三方費用，例如支付予物業估值師、律師的費用等
• 衡量能否承擔一旦無力還款，物業會被財務公司接收的風險，特別是所抵押的物業是自己的居所

透過中介公司申請物業貸款的須知

若必須與中介公司訂立合約方可獲轉介至財務公司借貸，在簽約前應該小心衡量有關透過中介公司取得貸款的利弊、風險和享有的權利。

• 若中介人聲稱是代表或來自某家銀行、財務公司甚至政府部門或公共機構等，應聯絡有關機構核實其真確性
• 要求中介公司在合約訂明，有關申請將會轉介至哪一家銀行或財務公司並提供牌照號碼、轉介程序，及有關銀行或財務公司審批貸款申請需時多久
• 如中介公司會否收取任何費用，申請人應保持警惕，並要求對方在合約列明中介費金額、所涵蓋的服務、收費結構、計算方法及還款期等
• 如貸款申請轉介服務涉及其他中介公司並會徵收費用的話，應要求在合約中詳列該等公司的資料及收費
• 了解清楚合約有否訂明中介人會保證申請人可以獲批有關貸款、貸款金額及利息；一旦貸款申請全部被拒、部份被拒、以較高利息批出、超過預計時間仍未獲批准或合約被終止的話，客人是否仍要支付中介費；如仍要支付中介費的話，合約應註明在以上各種情況下所須支付的金額
• 持牌放債人與客人訂立還款協議／支付利息協議後7天內，須書面擬備載有該協議所有條款的摘記／備忘錄，並在貸款前由客人親自簽署及取得文件副本，否則不得強制執行該協議
• 中介人有可能在客人收取貸款時，直接扣除中介費後才將貸款餘額交予客人。故客人應要求在合約列明中介費須於何時及以何種方式支付，而付款時切記要求或保留所有相關文件作紀錄

有需要時應尋求援助

總的而言，如需申請貸款，你必須完全明白借貸條款及個人在交易中的權利和責任，否則不要簽署任何文件。受債務問題困擾的人士則應尋求專業人士如會計師或社工協助。

即使你沒有物業，也要提醒身邊的人，尤其是長者。若收到陌生人來電游說他們轉按、加按物業借貸時，一定要三思及與他們信得過的人商量。

更多資料

• 何謂「物業貸款」、二按、轉按、加按套現？

  財務公司的廣告常用「物業貸款」（property loan）一詞。你須留意，所謂「物業貸款」泛指與物業有關的貸款，可能包括以物業作抵押的個人貸款或者物業按揭貸款等，而不同機構所指的「物業貸款」，意思未必一樣。

  二按（second mortgage）：業主向一間銀行或財務機構以物業作抵押取得貸款(即一按)以外，再向其他機構，例如發展商或另外一間財務機構，以同一物業抵押借取額外貸款，即二按。

  轉按（refinancing）：物業的按揭由一間銀行或財務機構提供，轉由另一間財務機構提供。

  加按套現（cash-out refinancing）: 若業主向銀行或財務機構借取的按揭貸款未償還餘額低過該銀行或財務機構向有關業主提供按揭貸款的最高限額 （例如業主買入樓宇一段時間，並已償還部份按揭貸款），業主於是可向該銀行或財務機構申請增加按揭貸款金額。銀行批核加按前，主要考慮當時樓價、業主的還款紀錄和能力及加按的金額等因素。以首次置業人士的物業為例，通常加按後的總借貸額仍低於樓價估值的六成。

  以一個買入價為600萬元的首置物業為例，假設業主買入樓宇若干年後共償還了60萬元按揭貸款的本金，加上首期240萬元，仍欠銀行300萬元。期間樓宇升值至680萬元，如果業主將樓宇加按，能夠套現的最高金額為：

  估計樓價 x 60% - 原按揭欠款餘額
  = 680萬元x 60% - 300萬元
  = 408萬元 – 300萬元
  = 108萬元

  現時，公眾可以透過土地註冊處「按揭註冊摘要月誌」查閱有敍造按揭紀錄的物業的資料，例如按揭金額及提供按揭的銀行及／或財務公司。

• 資助房屋業主加按物業有何須注意的事項？

  根據《房屋條例》，在5年轉讓限制期內，或在該限制期過後而未補地價的情況下，資助房屋單位（例如居屋／私人機構參建居屋計劃、租者置其屋計劃）的業主不得將單位出售、出租、按揭或以任何方式轉讓或放棄擁有權。因此，若中介公司游說將資助房屋單位加按的話，業主必須先了解資助房屋加按的要求。

  • 如果打算在限制期內，或在限制期過後但在完成補地價之前把單位按揭／重新按揭（加按），必須事先獲得房屋署署長批准，而署長在給予批准時，會按情況訂出條件，而業主必須遵守
  • 只有當業主經濟有困難，並急需一筆款項應付一些意料之外的個人或家庭開支時，把單位加按的申請才會獲批准。應可獲批准的原因包括：籌措醫藥費；家庭成員的教育費；殮葬費；業主因離婚／分居而致需向配偶付還樓價或支付贍養費；業主因生意出現財政困難，以致難以應付開支。其他原因（例如個人財務問題），則須根據個別情况考慮
  • 在加按獲得批准後，業主須自行向根據《銀行業條例》領有牌照或註冊的銀行或接受存款公司申請加按
  • 業主須將填妥的申請表及通知書連同手續費和申請原因，以及單位首次按揭尚欠貸款的證明文件，交回所屬屋苑的租約事務管理處

  50歲或以上的資助房屋單位業主如欲補還地價，可考慮香港按揭證券有限公司推出的補價易貸款保險計劃，詳情請參閱香港按揭證券有限公司網頁。

• 香港有哪些主要信貸來源？

  信貸來源	業務性質	規管
  持牌銀行	業務範圍涵蓋各種個人信貸服務，包括信用卡、按揭及私人貸款	受香港金融管理局按《銀行業條例》監管
  有限制牌照銀行	有些有限制牌照銀行亦有提供個人信貸服務
  接受存款公司	- 大部分由銀行擁有或與銀行有聯繫，主要從事私人消費信貸及證券等業務 - 只可接受10萬港元或以上，最初存款期最少為三個月的存款
  持牌放債人	- 服務對象包括信用評分較低或基於其他原因而不合資格向銀行或接受存款公司借貸的人士 - 利息或會高於銀行及接受存款公司，但貸款批核時間可能較快，亦未必太看重借款人的信用記錄	- 必須持有放債人牌照，領牌事宜及放債交易受《放債人條例》規管 - 放債人的廣告須以顯著的方式展示其名稱及牌照號碼，而貸款利息須按指明方式計算，並以年息百分率顯示