了解你的海外物业投资

各处乡村各处例，你除了要熟悉当地物业市场之外，亦要了解当地对外国人买卖或出租物业的法例和规管，如有需要就要谘询独立的法律意见。另外，你亦要考虑以下事情:

• 货币汇价：当地货币对港元的汇价走势，将影响你的海外置业成本及投资回报。
• 税务：各国有不同的税制，你要熟悉当地就买卖物业的税项，有些国家会有物业增值税，亦会就非当地人买卖物业抽税。当地的税务政策也可能会不时改变。
• 按揭贷款：如果你需要借钱置业，寻找可为你海外置业承造按揭的银行，比较不同银行的按揭成数、息率、还款期，以及可以选择的贷款货币。
• 遗产安排：如你的海外物业将成为你遗产的一部分，你应了解当地的遗产法例及税项。
• 现楼或楼花：购买楼花(即未建成的物业)可能会得到发展商的一些额外优惠，但风险亦会较高。由于你未必可以经常实地视察物业的兴建情况，购买海外楼花的风险会更高。事实上，媒体不时报导有海外楼花项目「烂尾」，或项目落成后货不对办的个案。

有些海外物业投资项目，性质上并非为单纯的物业买卖，而有可能是集体投资计划，向本港公众销售集体投资计划会受到证券及期货条例的规管。

在一般的物业投资中，当你购入物业后，你应该有管理物业的日常控制权，例如决定是否出租物业，租给谁人和厘定租金等。然而，如有关的物业投资属于集体投资计划，你就不会有管理物业的日常控制权，你和其他投资者的物业单位的日常管理和租赁事务可能会由项目营运者统一处理。另外，你所得到的租金收入有可能并非来自你所拥有的单位，而可能是汇集整幢物业的收入后分派。一些酒店、服务式住宅、学生宿舍和商场的投资项目，由于性质上需要由他人代投资者管理，会有较高机会属于集体投资计划。

一般而言，集体投资计划必须经由持有证监会牌照或注册的中介人销售。未得到证监会认可的集体投资计划只可售给专业投资者或根据证券及期货条例下的其他豁免来销售。你可以参阅「何谓集体投资计划？」一文，以了解更多的资料。

本港的监管机构原则上可能无权力规管海外的交易活动，例如《地产代理条例》只规管地产代理所处理的本港物业交易，海外的物业买卖一般不受该条例所规管。至于证监会在规管涉及海外计划营运者和海外物业的集体投资计划方面，亦可能会有相当大的限制。你在投资海外物业时要格外谨慎，因为如出现任何问题和纠纷，本港的监管机构未必可以提供协助。

投资于涉及海外物业的集体投资计划受到的保障非常有限，投资者或会蒙受重大损失。