近年愈来愈多人购买境外物业，特别是毗邻香港的大湾区城市，更是不少港人的热门选择。从之前盛行的睇楼团，到近年因疫情而转战社交媒体的楼盘短片及直播睇楼，一样无减港人购买境外物业的兴趣。
但是，境外置业犹如「隔山买牛」，特别是购买楼花 (即未建成的物业)，万一发生问题，追讨往往困难重重。对比在香港买楼，境外物业可能较容易上车，但始终涉及一大笔资金，境外置业牵涉问题复杂，大家不应以香港买楼的心态看待境外楼盘。如果你有兴趣购买境外物业，就要特别留意以下3大风险：
1. 楼花变「烂尾」楼
很多境外物业以楼花形式发售，由购入至交楼可能长达数年，当中存在不少变数。若楼盘最终因为各种原因而未能完工，例如发展商缺乏资金、产权纠纷、工程质量不合格等，便可能沦为烂尾楼。近年经济环境转差，不少境外发展商资金链出现问题，加剧境外楼花烂尾的风险。由于物业属不动产，买卖都必须遵守物业所在地的法规。基于不同司法管辖区有不同法例及司法程序，若境外物业最终烂尾或货不对办，「隔山追讨」将会十分困难，更可能投诉无门，令业主蒙受重大损失。
2. 「隔山买牛」容易货不对办
不少境外物业标榜位置优越、交通方便、回报率高，并以各种概念包装成升值潜力项目，例如一小时生活圈、新发展区、悠闲度假、港人社区等。但是，相关概念可能只是发展计划，未知何时可以实现，又或未必跟楼盘有直接关系，而楼盘广告资料亦可能避重就轻，或甚夸大失实。消费者一般不熟悉楼盘所在地情况，加上未必容易亲身到当地视察，若纯粹依靠发展商及销售代理所提供的广告或资料便贸然作决定，便很容易买到货不对办的物业。
3. 「售后返租」风险高
有些境外楼盘会以高回报、售后返租或物业委托管理等安排吸引买家。一般做法是买家购入物业后，与发展商或第三方签订协议，在指定期内向买家提供租金回报。根据中国内地法规，发展商销售物业时不能承诺反租，所以内地发展商一般透过关联公司与买家签订「返租协议」。这些公司规模可能较小，万一经营不善，结业倒闭，返租或物业委托管理协议便变成一纸空文，更别说承诺的租金回报。过去几年有不少港人业主投诉有关类似项目未能兑现租金承诺，所谓的保证租金其实存在众多不确定性，消费者切忌草率作决定。(了解更多有关售后返租)
要减低购买境外物业的风险，消费者必须做足功课，谨慎考虑相关风险。消费者须详细了解发展商背景、财政及营运状况，以及物业所在地的房地产法规及对买家的保障，最好亲身前往楼盘作实地视察，了解物业的位置、工程进度、周边环境、交通、基建设施及社区情况，并小心考虑应选择现楼或楼花。此外，基本资料包括当地经济情况、楼市前景、租务市场、购房手续及费用、如何承造按揭、税务安排及对境外买家的限制等也十分重要。
大家须留意本港的监管机构原则上无权规管境外的交易活动，例如境外物业交易的问题并不在地产代理监管局(地监局)的规管范围，而现行的法例并没有规定销售境外物业交易必须经持牌地产代理进行。境外物业的非持牌销售代理并不受地监局监管，但也不代表通过持牌地产代理购买境外物业就保证安全，因为就算持牌地产代理依足指引行事，但若楼盘之后出现问题，例如发展商未能如期交楼，消费者仍须自行承担风险。境外置业牵涉问题复杂，消费者必须小心衡量风险，谨慎行事。
