物業投資定CIS?

同事A鍾情投資磚頭，與他談天，話題很多時離不開物業。近日，我們談到一個懷疑是集體投資計劃（CIS）的物業投資。

同事A： 買住宅，買舖位就見得多，但買學生宿舍單位就很少見，這類物業投資都幾特別。

錢生： 除了學生宿舍，近年我也見過一些涉及酒店、商場、度假村和護士宿舍的物業投資項目，不過，這些投資其實有可能屬於《證券及期貨條例》下的CIS。

同事A： CIS是甚麼？

錢生： 簡單來說，CIS通常會匯集不同投資者資金，投資於由營辦者統一管理的資產組合，例如我們平時做的投資如投資基金、強積金和房託基金。

了解構成集體投資計劃的相關元素

同事A： 原來如此，之不過，物業買賣似乎與CIS扯不上關係啊﹗

錢生： 其實，一項物業銷售或投資項目會否構成CIS，要看很多因素包括物業怎樣管理。假如投資者對自己所買的物業沒有日常控制權或營運決策權，那些物業投資便可能是CIS。

同事A： 可否再說多一點？

錢生： 如果一項物業投資屬CIS，它們一般會由管理公司統一所有物業單位的日常管理，以為投資者帶來回報。因此，計劃可能會帶有「購買作出租」或「購買後租回」的特點，方便集中出租。對於一些會影響投資者利潤的重要決定，例如選擇租客、制定出租條款，以及租金金額等等，投資者不會有話事權。

同事A： 如果這些物業投資屬於CIS，在本港銷售會有甚麼規管？

錢生： 在現行監管下，CIS要得到證監會的認可，才可以向香港公眾公開發售。未經認可的CIS一般只可以售給專業投資者。對於一些未經認可的投資安排，由於有關安排本身及其銷售文件未經證監會認可，產品本身未必適合香港公眾之餘，產品披露也不一定清晰和完善，散戶投資者或許不能得到適當的保障。

如投資者要投資房地產CIS，本港上市的房託基金，即REIT，會是一個選擇。