物业投资定CIS?

同事A钟情投资砖头，与他谈天，话题很多时离不开物业。近日，我们谈到一个怀疑是集体投资计划（CIS）的物业投资。

同事A： 买住宅，买铺位就见得多，但买学生宿舍单位就很少见，这类物业投资都几特别。

钱生： 除了学生宿舍，近年我也见过一些涉及酒店、商场、度假村和护士宿舍的物业投资项目，不过，这些投资其实有可能属于《证券及期货条例》下的CIS。

同事A： CIS是甚么？

钱生： 简单来说，CIS通常会汇集不同投资者资金，投资于由营办者统一管理的资产组合，例如我们平时做的投资如投资基金、强积金和房托基金。

了解构成集体投资计划的相关元素

同事A： 原来如此，之不过，物业买卖似乎与CIS扯不上关系啊！

钱生： 其实，一项物业销售或投资项目会否构成CIS，要看很多因素包括物业怎样管理。假如投资者对自己所买的物业没有日常控制权或营运决策权，那些物业投资便可能是CIS。

同事A： 可否再说多一点？

钱生： 如果一项物业投资属CIS，它们一般会由管理公司统一所有物业单位的日常管理，以为投资者带来回报。因此，计划可能会带有「购买作出租」或「购买后租回」的特点，方便集中出租。对于一些会影响投资者利润的重要决定，例如选择租客、制定出租条款，以及租金金额等等，投资者不会有话事权。

同事A： 如果这些物业投资属于CIS，在本港销售会有甚么规管？

钱生： 在现行监管下，CIS要得到证监会的认可，才可以向香港公众公开发售。未经认可的CIS一般只可以售给专业投资者。对于一些未经认可的投资安排，由于有关安排本身及其销售文件未经证监会认可，产品本身未必适合香港公众之余，产品披露也不一定清晰和完善，散户投资者或许不能得到适当的保障。

如投资者要投资房地产CIS，本港上市的房托基金，即REIT，会是一个选择。